Méthodologie

D'où viennent nos données, comment nous calculons les prix affichés, et ce que ces chiffres ne disent pas.

Nos sources

DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — l'intégralité des ventes immobilières enregistrées par les services fiscaux, publiée par la DGFiP et Etalab deux fois par an (avril et octobre), sur une fenêtre glissante de cinq ans. C'est la seule source exhaustive de transactions réelles en France : nos prix sont des ventes enregistrées, pas des annonces ni des estimations d'algorithme.
COG INSEE — le référentiel officiel des communes, départements et régions (fusions, communes nouvelles, arrondissements).
Recensement INSEE — population, ménages, catégories socioprofessionnelles (Dossier complet).
Cadastre et Base Adresse Nationale — parcelles et géolocalisation des adresses.

Toutes ces données sont diffusées sous Licence Ouverte (Etalab).

Le filtrage des ventes

Nous ne calculons un prix au m² que sur les ventes de logements (maison ou appartement) à lot unique et de surface bâtie déclarée : les ventes multi-lots (un immeuble entier, un appartement + une cave valorisés ensemble) portent un prix global qui n'est pas attribuable ligne à ligne. Les transferts symboliques (ventes à 1 €, donations) et les valeurs aberrantes sont écartés.

Le calcul des indicateurs

Pour chaque commune, type de bien et millésime, nous calculons la médiane des prix au m² (la valeur qui sépare les ventes en deux moitiés), ainsi que les quartiles P25 et P75 qui forment la « fourchette » affichée : la moitié des ventes s'y situe. La médiane résiste aux valeurs extrêmes, contrairement à la moyenne. L'évolution sur un an compare la médiane du dernier millésime à celle de l'année précédente.

Les limites à connaître

DVF ne précise ni l'étage, ni l'état du bien, ni le DPE : deux biens au même prix au m² peuvent être très différents.
Sur les petites communes, quelques ventes suffisent à faire bouger la médiane : les évolutions y sont volatiles, à interpréter avec prudence.
Le fichier DVF est publié avec plusieurs mois de décalage : les chiffres reflètent le marché enregistré, pas le marché du jour.
L'Alsace, la Moselle et Mayotte ne sont pas couvertes par DVF (régime du Livre foncier).

Fréquence de mise à jour

Les données DVF sont resynchronisées à chaque publication (avril et octobre) ; le référentiel géographique et la démographie INSEE sont mis à jour à chaque nouveau millésime. La date du millésime affiché figure sur chaque page commune.